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    CGV影院李保煜:電影院與開發商的合理租金分析



    http://news.winshang.com/news-109274.html

     

      隨著城市化進程的加快、人均GDP的增加、銀幕總量的相對短缺、人們的體驗式購物生活方式和新電影生活方式的形成與逐步成熟,同時,開發商也認識到電影院業態對于購物中心的聚客力、提高留客時間、客流導向性、提高文化活力與時尚性等功能作用,這讓電影院建設速度不斷增加。

     

      把電影院作為購物中心的主要商業業態已成為一個事實。有的開發商對電影院的租金期望值很高,加上目前影院行業競爭中的個別影院非理性的投資方式,以致個別一些影院項目的租金水平過高,這已不適合影院行業正常的投資回報特點了,從而增加影院公司的經營壓力,甚至難以維持經營。這不僅關系到這個影院是否可以長久的穩定運營,也關系到這個購物中心在未來有更換影院品牌的風險,這將極大的降低這個購物中心的品牌形象與管理能力。

     

      因此,本文試圖從電影院的成本構成、并結合影院公司與開發商各自的訴求點來進行綜合性的分析,希望可以給行業朋友們一些借鑒,讓電影院與開發商的跨界合作更加的和諧,最大化的實現雙方的互惠共贏。

     

      一、 電影院的建設模式

     

      電影院的建設模式,一般地有以下四種:

     

      1. 買地建房,獨自建。

     

      2. 將現成的建筑物改造成影院。

     

      3. 對現有的傳統影院進行改造。

     

      4. 在購物中心里面預留空間,定制一個電影院。

     

      在以上幾種電影院的建設模式中,多采用后面的兩種。其中,現代多廳影院的建設,采用最多的是第四種模式,即在購物中心里面預留空間,定制一個電影院。這種定制式的影院建設模式,一方面表現與滿足了影院公司的設計要求與設計理念,另一方面達到了開發商對這個購物中心項目的業態布局與組合、客流動線的規劃與設計要求。即開發商與影院公司規劃與設計的統一。

     

      二、 電影院的租金模式

     

      在這種定制式的影院建設模式上,影院公司與開發商(業主)之間一般是“場地租賃”的合作方式,租金是采用“固定保底租金和票房提成租金二者取其高”的模式。

     

     

     

      固定保底租金,是開發商最穩定的收入來源,它保證了開發商的租金收入。隨著城市經濟的發展和購物中心的逐步成熟,與其他商業業態一樣,電影院的固定保底租金每隔幾個租賃年度就會有一次相應的上調。

     

      票房提成租金,是影院公司以影院票房收入為基數,按照特定的計算公式計算后向開發商交納的租金。這種租金方式將影院與開發商(購物中心運營公司)的利益捆綁在一起,風險共擔、收益共享。在影院運營時,開發商給影院更多的支持與配合,讓影院最大化的創造票房收入。

     

      票房提成租金=影院年度凈票房額×提成比例

     

      影院年度凈票房額的計算公式:

     

      影院年度凈票房額=年度票房收入-國家電影專項基金-營業稅及附加

     

      國家電影專項基金=年度票房收入×5%

     

      營業稅及附加=年度票房收入×3.3%(一般的)

     

      * 速算法:年度凈票房額=年度票房收入×91.7%

     

      因此,影院與開發商的合作不是簡單的場地租賃關系,而是“唇齒相依,唇寒齒亡”的相伴生存的雙贏合作關系!

     

      在上述租金的支付模式上,影院公司按期(月或季不等)向開發商支付當期的固定保底租金。在一個租賃年度結束時,雙方按照約定的提成租金計算方式來計算當年度的提成租金,并與已支付的當年度固定保底租金作比較。若當年度提成租金額超過當年度固定保底租金額時,影院公司再向開發商支付這個差額部分,反之不再給付。

     

      三、電影院的租金定價原則

     

      開發商在購物中心的收入,按其重要程度排序主要包括租金、物業管理費、停車費、廣告位收入、臨時場地租賃收入等。其中,租金是開發商最主要的收入來源,也是影院公司最主要的營業成本之一。從這方面看,租金是開發商與影院公司雙方利益交割的標尺,在一定程度上是雙方博弈的結果。這一博弈結果隱含著一個基本的、公認的基準水平,猶如價植規律中價格圍繞價植上下波動,價格不會偏離價值太遠。

     

      開發商對電影院租金的定價原則

     

      1. 購物中心的定位與租戶組合特點。開發商對電影院租金的定價不是單純的從“這個購物中心的開發建設成本”合到“電影院租賃場地面積的開發建設成本”作為計算依據的,而是建立在整個購物中心的定位與租戶組合的基礎之上。電影院對購物中心有聚集人氣、提高留客時間、客流導向性、提高檔次與長久的時尚周期、增加招商號召力與引領性等復合性的功能作用,電影院是當之無愧的購物中心主(次主)力店之一。

     

      2. 電影院在購物中心的承租位置。商鋪在購物中心的位置不同,顧客的可達性及客流量不同,因此租金水平會有差別。在垂直動線上,電影院一般設置在購物中心頂層;在水平動線上,電影院一般設置在水平動線的終端位置。這個位置是購物中心里租金水平較低的區域,另外由于電影院的設置可以為影院周邊區域與鄰近樓層增加人氣與消費配套性,從而增加影院周邊區域的整體租金水平。

     

      3. 電影院的承租面積。一般來說,承租面積與租金呈負相關,這是由于招商存在規模效應。一個電影院所需的面積一般為4,000-5,000平方米(有的甚至達到10,000-15,000平方米),承租面積較大,租金水平會降低。

     

      4. 電影院的投資額。電影院業態不同于其他一些商業業態,它的投資額很大(一般的多達幾千萬元),并且為了保持影院的時尚性,在影院運營后根據市場情況每隔幾年還要進行二次裝修和二次設備更新的投入或改造,加上影院的日常營業成本很大,這讓影院的投資回報期很長,因此影院的租金相對于其他商業業態來講是較低的。

     

      5. 電影院的運營穩定性,使開發商有長期的穩定收益。電影院具有較強的抗風險能力,并且能在各種不同的市場狀況下持續穩定地運營,包括在幾年前的金融危機時期電影院的開發力度與運營水平依然沒有下降,這讓開發商可以實現長期的穩定收益。

     

      6. 電影院的吸引顧客的潛力。電影院有時尚的裝修環境,有豐富的不斷更新的片源,有不定期的明星見面會和電影首映式,因此電影院有著極強的吸引顧客能力,可以享受較低的租金水平。

     

      7. 電影院租戶的違約可能性。電影院一般是由大型的連鎖企業投資經營,有很強的實力與品牌力,另外電影院本身的一次投資額就很大,因此電影院租戶違約的可能性非常小,這可以讓開發商大為放心,可以享受較低的租金水平。

     

      8. 電影院的特色與差異化運營。根據周邊商圈的市場情況、周邊人口數量與結構、購物中心的定位與業態組合、開發商給影院的面積與工程條件等,影院公司合理的設置與規劃本影院。在裝修風格上是否有特色、是否有獨特的特效廳及類別、投資額、差異化運營所帶來的未來競爭力,以及影院為本購物中心帶來的綜合性的正效應。

     

      以上是開發商的幾點租金定價原則。另外開發商結合于影院的品牌、服務、運營穩定性等進行綜合性的比較與評判,最終選定適合于本購物中心的一家品牌電影院作為合作伙伴。

     

      影院公司對電影院租金的定價原則

     

      1. 影院所在城市的經濟狀況。包括城市的級別與主要特征、GDP水平、恩格爾系數、人均可支配收入、總人口等。

     

      2. 影院所在城市的電影院市場情況。包括近幾年的票房總收入、平均票價、年觀影人次,主要競爭的影院情況,未來開業的影院情況等。

     

      3. 項目商圈分析。包括周邊商業情況分析、周邊人口分析、周邊競爭影院或潛在未來影院項目分析、交通分析、動線分析等。

     

      4. 購物中心情況。本購物中心的定位、商業體量、業態組合、已入駐的主(次主)力店品牌構成、停車情況分析、交通易達性分析等。

     

      5. 影院情況。影院的規模、是否有特效廳或其類別、影院的投資總額、營業成本等。

     

      以上是影院公司的幾點租金定價原則。影院公司結合上述幾點原則進行綜

     

      合性的系統分析與縝密計算出合理租金,另外影院公司也非常關注開發商的品質、實力、口碑,特別是開發商他本身有哪些成功運營的購物中心案例,最終與這個開發商達成合作伙伴關系。

     

      四、中國電影產業介紹

     

      在這里先介紹一下中國電影產業鏈的情況,有助于朋友們理解本文后面的“電影院的成本分析”的內容。

     

      中國的電影產業是由制作公司、發行公司、院線公司和電影院等幾個主體組成的。其中,電影院作為電影產業鏈的終端市場,是最直接、最重要的產業收益終端。

     

     

     

      中國電影產業鏈中的幾個主體介紹如下:

     

      制片公司:

     

      完成電影的融資、拍攝和后期制作的環節,主要包含制片公司、后期制作公司。制片公司擁有電影的版權,將電影某一期限內的版權出售給發行公司或其他渠道發行商。

     

      發行公司:

     

      負責影片的營銷推廣策略制定、實施及與院線洽談拷貝投放。發行公司從制片公司手中購買或代理電影發行權,然后以買斷或票房分賬或協議的發式與院線公司合作,將電影在合作院線的電影院放映。很多時候,電影的制作和發行都同一家公司操作。

     

      院線公司:

     

      院線公司是指由一個發行主體(如發行公司、制片公司)和若干電影院組合形成,實行統一品牌、統一排片、統一經營、統一管理的發行機制。

     

      其經營模式類似目前的“連鎖店”,但它不是同一品牌影院的連鎖化,而是給各個電影院提供片源的公司,以及在映期間為影院提供影片宣傳品和宣傳活動等。

     

      影院:

     

      影院是通過商業選址、投資、設計、建設和運營電影院的專業影院公司,它是同一品牌影院的連鎖化,相當于“KFC、麥當勞”這樣的直營連鎖店的公司。

     

      “院線”與“影院”是不同的概念,二者又有著相互的聯系。在中國當今的“院線制”電影發行放映機制下,一個單體影院需加盟在一家院線公司體系內,由這家院線公司向這個電影院提供片源。同時,這個影院公司向這家院線公司交納相應的片租及管理費。截至2010年底,全國城市電影院線有38條。

     

      這些院線公司以各自品牌和服務的優勢在大力的吸收電影院加盟到它的院線體系。這不只是因為院線公司可以收益,另一個原因是當院線公司下屬的加盟影院數量越多,院線公司從發行公司那里拿片時候的話語權就越大,這體現了連鎖事業的規模效應。另一方面,電影院有自主選擇電影院線公司的權利與自由。

     

      五、電影院的成本分析

     

      一些朋友可能會認為:“電影院提供的是電影放映的服務,電影院票房收入來的很輕松,它的成本只是一些房租、物業管理費、水電費、人工費等,電影院是一個暴利行業。”實際上是這樣嗎?在實際運作中,電影院票房收入首先是按照相應的行業規則,在上述的電影產業鏈中層層分賬,然后再進行影院公司的日常費用化。具體如下:

     

     

     

      1、在電影院的票房收入中,影院公司需要按照票房收入的5%上繳國家電影事業發展專項資金。國家電影事業發展專項資金是國家主要用于扶持國家倡導的重點影片生產、城市電影院的維修改造和對少數民族地區電影企業特殊困難的資助,以及對電影經濟發展有重大影響的重點項目的支持。

     

      國家電影事業發展專項資金管理委員會辦公室(簡稱電影資金辦)是經中編辦批準成立的廣電總局直屬事業單位,它負責對國家電影專項資金的收繳、使用與管理,并對電影院票房收入進行全程的監管。

     

      2、在電影院的票房收入中,影院公司需要按照票房收入的3.3%向稅務機關上繳營業稅及附加。對于每個單體電影院,它是一個獨立的有限責任公司或分公司,有獨立的財務作賬系統和稅收報送體系,并且稅收的本地化。

     

      3、在票房收入去除上述二項成本后稱為“電影凈票房”。影院以“電影凈票房”為基數,按50%左右的提成比例向院線公司交納片租及管理費。

     

      4、這時,影院公司只剩有“電影凈票房額”的50%左右,作為影院公司的日常費用化。首先,向開發商支付租金和物業管理費。

     

      5、再之后,是影院公司的其他營業成本,包括水電費、空調費、人工費、辦公費、出差費、廣告費、保潔費等。

     

      6、再按照會計準則進行折舊,及所得稅(如有)。

     

      7、轉結利潤。

     

     

     

      從以上的分析可以看出:電影院的成本是多元化與常態化的,電影院不是一個暴利行業,電影院是一個需要長期穩定運營的薄利的朝陽文化產業。

     

      “春風化細雨,潤物細無聲。”我們呼喚理性的影院投資,呼喚合理的租金水平,基于公平、公正、共享購物中心的發展成果,讓電影院與開發商的跨界合作更加的和諧,最大化的實現雙方的互惠共贏,為實現我國以推動文化產業成為國民經濟支柱性產業的目標而努力和貢獻! 

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